Может ли иностранец владеть недвижимостью в Таиланде?
Да — но структура зависит от того, что вы покупаете. Иностранец может владеть квартирой в кондоминиуме напрямую, во фрихолд, на своё имя, в пределах 49% иностранной квоты здания. Земля — а значит и вилла — не может быть в иностранном фрихолде; её держат через зарегистрированную аренду (обычно 30 лет с продлением), узуфрукт или суперфиций, тайскую компанию или тайского супруга. Ниже — восемь легальных путей с фильтром по типу объекта и компромиссами каждого. Это ориентир по положению 2025–2026, а не юридический совет — всегда подтверждайте у тайского юриста.
Правовые изменения 2025–2026
Аренды «30+30+30» признаны ничтожными
Верховный суд (18 марта 2025, № 4655/2566), применяется нижестоящими судами в 2026, признал ничтожными заранее согласованные автопродления сверх первых 30 лет. Зарегистрированная аренда действует максимум 30 лет; продление нужно пересогласовывать в конце срока. К обещаниям «90-летней аренды» относитесь осторожно.
Ужесточение проверки номиналов в компаниях
DBD усилил проверку тайских номинальных акционеров в компаниях, владеющих землёй — у тайских участников могут запросить банковские выписки и доказательства реальных вложений. Использование номиналов в обход земельного закона незаконно.
Льготный сбор продлён до июня 2027
Льготные 0,01% на сборы (тайские физлица, объект ≤฿7M) продлены до 30 июня 2027. На иностранных покупателей не распространяется — они платят стандартные 2%.
Кондо в собственность (freehold)Юнит в полную собственность в пределах 49% квотыБессрочно
Иностранец может владеть юнитом в кондоминиуме на своё имя, если доля иностранной собственности в здании не превышает 49% суммарной площади. Средства на покупку должны быть переведены из-за рубежа в иностранной валюте (со справкой FET). Это самый простой и надёжный титул, доступный иностранцу.
Требования
- Наличие иностранной квоты в здании
- Перевод средств из-за рубежа в валюте (форма FET)
- Паспорт
- Регистрация сделки в Земельном департаменте
Сборы и стоимость
- Сбор за перевод 2% (обычно 50/50)
- Полный расчёт — в налоговом калькуляторе
Плюсы
- Полная собственность на своё имя
- Свободно продаётся, наследуется, закладывается
- Самый надёжный титул для иностранца
Минусы
- Только в пределах 49% квоты здания
- Юниты по квоте могут стоить дороже
- Средства должны приходить из-за рубежа
Правовая основа: Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979), ст. 19
Долгосрочная аренда (30 лет)Договорное пользование землёй, домом или кондоДо 30 лет
Аренда до 30 лет, зарегистрированная в Земельном департаменте, даёт иностранцу надёжное договорное пользование землёй, домом или кондо — обычный путь для вилл, где иностранец не может владеть землёй. Аренда свыше трёх лет должна быть зарегистрирована, чтобы действовать весь срок.
Требования
- Письменный договор, зарегистрированный в Земельном департаменте (для срока свыше 3 лет)
- Указанная в договоре арендная плата
- Согласие собственника
- Паспорт / удостоверение
Сборы и стоимость
- Регистрация 1% + гербовый сбор 0,1% от суммы аренды за весь срок
Плюсы
- Доступна иностранцам для земли и вилл
- Регистрируется и обязательна для собственника
- Можно добавить владение строением и наследование
Минусы
- Действует максимум 30 лет
- Автопродления больше ненадёжны (решение 2025)
- В конце возвращается собственнику
- Слабее freehold при перепродаже
Правовая основа: Гражданский и торговый кодекс, ст. 540; Верховный суд 4655/2566 (2025)
Право поверхности (суперфиций)Владение строением отдельно от землиДо 30 лет или пожизненно
Зарегистрированное право владеть зданиями или сооружениями на чужой земле — отделяет собственность на строение от собственности на землю. Часто сочетается с арендой: иностранец владеет виллой на своё имя, а землёй — тайский собственник.
Требования
- Соглашение с собственником земли
- Земля с титулом Chanote
- Регистрация в Земельном департаменте
Сборы и стоимость
- Номинальный сбор за регистрацию + гербовый сбор
Плюсы
- Иностранец владеет строением на своё имя
- Регистрируется, наследуется и передаётся
- Может предоставляться пожизненно
Минусы
- Не даёт собственности на землю
- Стоимость зависит от прав на землю под ним
Правовая основа: Гражданский и торговый кодекс, ст. 1410–1416
УзуфруктПожизненное право пользоваться и сдаватьДо 30 лет или пожизненно
Зарегистрированное право владеть, пользоваться и извлекать выгоду из чужого имущества — включая сдачу в аренду и получение дохода — до 30 лет или пожизненно. Популярно между супругами/партнёрами как защита поверх земли, оформленной на тайскую сторону.
Требования
- Соглашение с собственником
- Регистрация в Земельном департаменте
Сборы и стоимость
- Номинальный сбор за регистрацию
Плюсы
- Пожизненная гарантия пользования
- Можно сдавать и оставлять доход себе
- Обязателен для любого нового собственника земли
Минусы
- Личное право — прекращается со смертью, не наследуется
- Нельзя продать сам объект
- Не даёт собственности на землю/строение
Правовая основа: Гражданский и торговый кодекс, ст. 1417–1428
Sap-Ing-Sith (вещное право)Вещное право — передаётся и закладываетсяДо 30 лет
Регистрируемое вещное право (in rem), введённое Законом Sap-Ing-Sith B.E. 2562 (2019): владеть, пользоваться и извлекать выгоду из земли/строений/кондо с титулом Chanote до 30 лет. В отличие от аренды это вещное право — передаётся, закладывается и обязательно для будущих собственников.
Требования
- Объект с титулом Chanote
- Соглашение с тайским собственником
- Регистрация в Земельном офисе с сертификатом
Сборы и стоимость
- Регистрация в Земельном офисе (уточнять у юриста)
Плюсы
- Сильнее аренды — вещное право
- Передаётся и закладывается
- Обязательно для будущих собственников
Минусы
- Максимум 30 лет, продление не гарантировано
- Новый инструмент, мало прецедентов
- Строения возвращаются владельцу земли, если не зарегистрировано иное (ст. 11)
Правовая основа: Закон Sap-Ing-Sith B.E. 2562 (2019)
Тайская компанияЗемлёй владеет компания; контроль через долиБессрочно (через компанию)
Тайская компания (максимум 49% иностранных долей) может владеть землёй и строениями, а иностранец контролирует компанию. Законно при реальном действующем бизнесе; использование компании исключительно для владения жильём — юридически рискованно и всё чаще проверяется.
Требования
- Создать тайскую компанию
- Реальные ≥51% тайских долей
- Правильный учёт, аудит и налоговая отчётность
- Реальная деловая суть
Сборы и стоимость
- Создание + ежегодный учёт/аудит + налоги
- Стандартные сборы при покупке
Плюсы
- Компания может владеть землёй freehold
- Бессрочно и гибко для коммерции
- Доли наследуются
Минусы
- Использование номиналов незаконно и проверяется
- Постоянные расходы на учёт и комплаенс
- Компания только под жильё — тревожный признак
Правовая основа: Земельный кодекс; Закон об иностранном бизнесе; Гражданский и торговый кодекс
Владение через инвестиции (Land Code s.96 bis)Freehold для крупных инвесторовБессрочно (до 1 рай)
Иностранец, вложивший не менее ฿40M в квалифицируемые тайские активы и удерживающий их не менее трёх лет, может — с разрешения МВД — владеть до 1 рай (1600 м²) земли для проживания. Используется редко, но это настоящий freehold для крупных инвесторов.
Требования
- Вложения от ฿40M в одобренные активы, удержание ≥3 лет
- Разрешение МВД
- Проживание, ≤1 рай
Сборы и стоимость
- Стандартные сборы плюс квалифицируемые вложения ฿40M
Плюсы
- Настоящий freehold на землю на своё имя
- Бессрочно
Минусы
- Очень высокий порог по капиталу
- Нужно разрешение министерства
- Ограничение 1 рай; вложения нужно поддерживать
Правовая основа: Земельный кодекс, ст. 96 bis
Оформление на тайского супругаЗемля на супруга + узуфруктБессрочно (на имя супруга)
Земля оформляется на имя тайского супруга; иностранный супруг подписывает в Земельном департаменте декларацию о том, что средства — личная (не совместная) собственность тайского супруга. Иностранец обычно добавляет узуфрукт или аренду для защиты.
Требования
- Тайский супруг
- Совместная декларация, что средства — раздельная собственность супруга
- По желанию — узуфрукт/аренда для иностранца
Сборы и стоимость
- Стандартные сборы за перевод
Плюсы
- Просто и недорого
- Земля freehold (на имя супруга)
- Сочетается с узуфруктом для защиты
Минусы
- Иностранец не владеет землёй
- Риск при разводе/смерти без защиты
- Декларация отказывает в праве на совместное имущество
Правовая основа: Земельный кодекс; Гражданский и торговый кодекс (семья и имущество)
Источники: Condominium Act B.E. 2522 (1979) · Civil & Commercial Code (lease, superficies, usufruct) · Sap-Ing-Sith Act B.E. 2562 (2019) · Land Code (incl. s.96 bis) · Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) · Supreme Court Judgment 4655/2566 (2025) · Department of Business Development (DBD) · Board of Investment (BOI)
Общая информация по национальному тайскому праву, не юридическая консультация. Тайское право сложное, практика меняется — всегда консультируйтесь с независимым тайским юристом перед подписанием.
Частые вопросы
Может ли иностранец владеть недвижимостью в Таиланде?
Да, с одним ключевым ограничением: иностранец может владеть квартирой в кондоминиуме напрямую (фрихолд) на своё имя, но не может напрямую владеть землёй. Вилла — которая стоит на земле — оформляется через долгую аренду, узуфрукт или суперфиций, тайскую компанию или тайского супруга. Честный ответ: «да для кондо и да для вилл — через структуру».
Что такое 49% иностранная квота в кондо?
Кондоминиум может продать иностранцам во фрихолд до 49% общей продаваемой площади; остальные 51% должны быть в тайском владении. Когда иностранная квота в здании исчерпана, оставшиеся юниты продаются иностранцам в лизхолд. Всегда проверяйте остаток фрихолд-квоты в конкретном здании до сделки — мы это проверяем.
Фрихолд или лизхолд — что лучше для виллы?
Иностранный фрихолд на землю под виллой недоступен, поэтому практический выбор — между зарегистрированным лизхолдом (обычно 30 лет с опциями продления в договоре) и тайской компанией, владеющей землёй. Лизхолд проще и чище; компания даёт больше контроля, но несёт издержки и должна реально функционировать. Правильный ответ зависит от ваших целей — разберём оба.
Законно ли владеть виллой через тайскую компанию?
Тайская компания, владеющая землёй, — широко используемая законная структура, но только когда компания реальная и правильно управляется, а не «пустышка» с номинальными тайскими акционерами исключительно для держания вашей виллы, что противозаконно. Её нужно корректно структурировать и вести. Именно здесь хороший тайский юрист отрабатывает гонорар; знакомим с проверенными.
Продлевается ли 30-летняя аренда?
Тайское право регистрирует аренду до 30 лет за раз. В договоры обычно добавляют опции продления (например 30+30), но продление — это договорное обещание, которое нужно исполнить и перерегистрировать в срок; это не автоматический 90-летний титул. Важны надёжный застройщик и понятный договор; проверяем условия аренды вместе с вами.
Может ли мой тайский супруг владеть землёй?
Да — гражданин Таиланда может владеть землёй, включая дом супругов, хотя иностранный супруг обычно подписывает декларацию, что средства принадлежали тайскому супругу, и не имеет прямых прав на саму землю. Многие пары дополняют это арендой или узуфруктом в пользу иностранного супруга для защиты. Возьмите независимый юридический совет по схеме.