The Residence Index
Новостройки Пхукета: обзор рынка, цены и каталог проектов
The Residence Index отслеживает 158 строящихся (off-plan) проектов по Пхукету. Кондо-новостройки — примерно от ฿2,500,000, медиана ฿5,000,000; Bang Tao лидирует по объёму, пик сдачи — 2026. Покупка off-plan означает график оплаты, привязанный к стройке, отсутствие обязательного эскроу по тайскому праву и необходимость самостоятельно проверить застройщика до подписания. Данные на август 2026.
→ Смотреть календарь сдачи 2026–2029 (какие проекты сдаются по годам)
Ссылаетесь на эти данные? Укажите источник: theresidenceindex.com/thailand/phuket/off-plan.
Что такое новостройка — и чем рынок здесь отличается
Новостройка (off-plan) — покупка жилья на стадии стройки, от котлована до передачи ключей; продажи обычно открываются за 18–36 месяцев до сдачи. Вы получаете цену запуска в обмен на строительный риск и заморозку капитала. Четыре отличия рынка Пхукета:
Нет обязательного эскроу. Тайское право не требует держать средства покупателя на эскроу; платежи этапов обычно идут напрямую застройщику. Меньшинство применяет добровольное эскроу или банковское финансирование — уточняйте напрямую.
Платежи привязаны к строительным этапам. Нормальный SPA привязывает выплаты к измеримым вехам — фундамент, каркас, фасад, отделка, ключи. Договор, привязанный к датам, а не к стройке, — красный флаг.
EIA нужна для стройки, но не для продаж. По правилам ONEP проекты свыше 80 юнитов или 4 000 м² обязаны получить EIA до начала стройки — но продавать юниты можно и до этого. Покупка в проект без EIA означает риск: стройка юридически не начнётся, пока сертификат не выдан.
Фрихолд по квоте 49%. Иностранец может оформить кондо в фрихолд лишь в пределах 49% продаваемой площади; на востребованных запусках Bang Tao квота заканчивается до сдачи, остальное уходит в лизхолд.
Как покупка новостройки работает по шагам
Бронирование (возвратный депозит ฿50–200 тыс. фиксирует юнит и цену) → подписание SPA (с независимым юристом, не застройщика) → платежи по этапам стройки → перевод средств из-за рубежа и FET-форма для фрихолда → передача и регистрация в Земельном департаменте (2% + SBT или гербовый сбор). Типичный график:
| Этап | Доля от цены |
|---|---|
| Бронирование / подписание SPA | 10–30% |
| Фундамент и каркас | 10–20% |
| Коробка / фасад | 10–20% |
| Отделка / инженерия | 10–20% |
| Передача ключей | 25–35% |
Графики различаются; схемы «0% рассрочка» обычно заложены в цену. Полный пошаговый процесс: гид покупателя.
Новостройки по районам
Пайплайн распределён неравномерно — от географии зависит скорость закрытия квоты, ликвидность выхода и арендный рынок. Bang Tao лидирует с большим отрывом; Layan и юг дают стабильное предложение; внутренние зоны — самый низкий вход.
Что даёт ваш бюджет в новостройке
| Бюджет | Что включено | Типичные районы |
|---|---|---|
| ฿2,500,000–฿3,500,000 | Студия или 1 спальня, 27–45 м², бассейн в комплексе, не у пляжа | Kathu, Phuket Town, Nai Harn |
| ฿3,500,000–฿6,000,000 | 1–2 спальни, 40–65 м², развитые зоны, рядом с морем | Bang Tao, Rawai, Karon |
| ฿6,000,000–฿12,000,000 | 2 спальни с видом на море или премиум-проект | Bang Tao, Kamala, Surin |
| ฿12,000,000+ | Пентхаус, дуплекс или 3 спальни в брендированном проекте | Bang Tao, первая линия Kamala |
Застройщики обычно проецируют 6–8% валовой доходности; чистая ближе к 4–6% после управления, резервного фонда и простоя, а посуточная аренда требует гостиничной лицензии. Полный разбор цен по районам и типам: индекс цен.
Переуступка — третий способ входа
Между покупкой новой от застройщика и готовой вторичкой есть переуступка: принятие чужого действующего SPA до сдачи. Первый покупатель уже оплатил часть этапов; вы компенсируете его капитал плюс надбавку и берёте оставшиеся платежи. Это может быть умный средний путь — часть строительного риска уже позади (проект, построенный на 40%+, несёт куда меньший риск неплатёжеспособности), и часть стартового дисконта может сохраниться. Минусы: меньше гибкости по оплате, у́же выбор юнитов, и вы наследуете условия исходного договора — включая статус фрихолд-квоты. Внимательно читайте исходный SPA.
Due diligence: пять проверок до подписания
- 1. История застройщика — сданные, а не обещанные. Считайте завершённые (не просто запущенные) проекты. Один сданный против трёх активных запусков — совсем другой профиль риска, чем восемь сданных; наш скоринг застройщиков построен на этом. индекс застройщиков →
- 2. Сертификат EIA — получен, а не ожидается. Для проекта свыше 80 юнитов запросите номер сертификата ONEP и проверьте. «Ожидается» — стройка юридически ещё не может начаться.
- 3. Тип титула и обременения. Подтвердите титул на землю (Chanote / Nor Sor 4 Jor — самый чистый) в Земельном департаменте и проверьте ипотеки и обременения — выписка стоит ~฿500.
- 4. Оплата против вех, а не дат. SPA, где выплаты идут по датам, а не по стройке, структурирован в интересах застройщика, а не вашего.
- 5. Статус иностранной квоты. Спросите отдел продаж об остатке фрихолд-квоты (лимит 49%). Если она почти исчерпана — ваш юнит получит лизхолд, даже если в рекламе «фрихолд доступен».
Строящиеся проекты прямо сейчас
Выборка активных строящихся проектов из индекса по цене входа:
Kathu · 2027
dCondo Cove
от ฿2,500,000
Chalong · 2026
Fantasea Condo Chalong
от ฿2,590,000
Karon · 2026
Vip Venus
от ฿2,700,000
Wichit · 2027
Origin Place Centre Phuket
от ฿2,920,000
Bang Tao · 2026
THE BASE Cherngtalay
от ฿3,000,000
Chalong
Aceller Hotel & Residence
от ฿3,250,000
Layan · 2026
Serene Condo Layan
от ฿3,400,000
Layan · 2027
Sun Hills Layan Phuket
от ฿3,400,000
Kamala · 2027
The Title Coralina
от ฿3,500,000
Bang Tao · 2028
The Title Sierra
от ฿3,500,000
Глубже
Частые вопросы
Сколько новостроек сейчас на Пхукете?
Наш верифицированный индекс отслеживает 158 активных off-plan проектов по острову, лидер — Bang Tao, далее Layan, Rawai, Kata и Karon. Число меняется по мере запусков и сдачи — смотрите живой каталог.
Какова минимальная цена кондо-новостройки?
Кондо-новостройки — примерно от ฿2,500,000, медиана ฿5,000,000. Самые дешёвые — во внутренних зонах не у пляжа (Kathu, Phuket Town); в прибрежном Bang Tao вход выше.
Может ли иностранец купить новостройку?
Да. Иностранец может купить кондо в фрихолд в пределах 49% квоты здания; земля виллы — через 30-летний зарегистрированный лизхолд (само строение можно в собственность). Для регистрации перехода в фрихолд нужна подтверждённая FET-форма на ввезённые средства.
Есть ли защита эскроу для покупателей в Таиланде?
Обязательного эскроу для жилья в тайском праве нет — платежи этапов обычно идут напрямую застройщику. Меньшинство застройщиков применяет добровольное эскроу или банковское строительное финансирование; спрашивайте. Практическая защита — грамотный SPA с оплатой по этапам, фиксированной датой сдачи и штрафами, плюс история сдачи застройщика.
Что если застройщик задержит сдачу или обанкротится?
Прямой законодательной защиты немного. Основной инструмент — договорные штрафы за просрочку в SPA. При банкротстве застройщика до сдачи покупатели — необеспеченные кредиторы на уплаченные суммы. Именно поэтому история сдачи и подтверждение стройфинансирования важны до подписания — наш скоринг застройщиков построен на сданных проектах.
Как работает рассрочка от застройщика?
Это не банковский кредит — это график, привязанный к строительным вехам (бронь, фундамент, каркас, фасад, отделка, ключи). Доход не проверяют. Схемы «0%» обычно заложены в цену. Договор, привязанный к календарным датам, а не к стройке — красный флаг.
Новостройка или вторичка — что лучше?
Off-plan даёт раннюю цену, выбор юнита и новый дом с гарантией, но несёт строительный риск. Вторичка (или переуступка договора) позволяет увидеть реальный юнит и снижает риск, обычно дороже. Ответ зависит от застройщика, стадии стройки и ваших сроков.
Источники