The Residence Index
普吉期房：市场、价格与项目目录
The Residence Index 追踪普吉 158 个在建（期房）项目。期房公寓约 ฿2,500,000 起，中位 ฿5,000,000；Bang Tao 数量领先，交付高峰在 2026。买期房意味着与工程挂钩的付款计划、泰国法律下无强制托管，以及签约前须自行核实开发商。数据截至 2026 年 8 月。
引用此数据？请注明来源：theresidenceindex.com/thailand/phuket/off-plan。
期房是什么——普吉有何不同
期房是指在建设期间购房——从动工到交房，销售通常在竣工前 18–36 个月开启。你以施工风险与资金占用换取开盘价。普吉市场有四点不同：
无强制托管。 泰国法律不要求买家资金置于第三方托管；各阶段付款通常直付开发商。少数采用自愿托管或银行工程融资——请直接核实。
付款与工程节点挂钩。 稳妥的 SPA 按可衡量节点释放资金——地基、结构、外立面、装修、交房。与日历日期而非工程挂钩的合同是危险信号。
EIA 是开工所需，而非销售所需。 根据 ONEP 规定，超过 80 套或 4,000 m² 的项目须在开工前取得环境影响评估——但开发商可在取得前销售。买入无 EIA 的项目意味着在证书签发前工程在法律上无法开工。
永久产权受 49% 配额限制。 外国人仅可在楼盘可售面积的 49% 内以永久产权持有公寓；在抢手的 Bang Tao 开盘中配额可能在竣工前用尽，其余以租赁权出售。
期房购买分步流程
预订（可退 ฿5–20 万订金锁定单元与价格）→ 签署 SPA（用独立律师，而非开发商的）→ 按工程分阶段付款 → 从境外汇款并取得外国永久产权 FET 凭证 → 在土地局交房与登记（2% 过户费加 SBT 或印花税）。典型付款表：
| 阶段 | 占价格比例 |
|---|---|
| 预订 / 签署 SPA | 10–30% |
| 地基与结构 | 10–20% |
| 主体 / 外立面 | 10–20% |
| 装修 / 机电 | 10–20% |
| 交房 | 25–35% |
各开发商时间表不同；「0% 分期」通常已计入单价。完整分步流程： 购房指南.
按区域看期房
管线在全岛分布不均——地理决定外国配额填满速度、退出流动性与你进入的租赁市场。Bang Tao 遥遥领先；Layan 与南部提供稳定供应；内陆区域门槛最低。
你的预算能买到什么期房
| 预算 | 包含什么 | 典型区域 |
|---|---|---|
| ฿2,500,000–฿3,500,000 | 开间或一居，27–45 m²，社区泳池，远离海滩 | Kathu、Phuket Town、Nai Harn |
| ฿3,500,000–฿6,000,000 | 1–2 居，40–65 m²，配套齐全，近海 | Bang Tao、Rawai、Karon |
| ฿6,000,000–฿12,000,000 | 两居海景或高端项目 | Bang Tao、Kamala、Surin |
| ฿12,000,000+ | 顶层、复式或三居品牌住宅 | Bang Tao、Kamala 海滨 |
开发商通常预测 6–8% 毛收益；扣管理、维修基金与淡季空置后净收益约 4–6%，日租需酒店牌照。按区域与类型的完整价格： 价格指数.
转让——进入项目的第三种方式
在向开发商买新与买成品二手之间，还有转让：在竣工前接手另一买家的现有 SPA。原买家已支付部分阶段；你补偿其资本加溢价并承担剩余付款。这可能是聪明的折中——部分施工风险已过去（建成 40%+ 的项目破产风险低得多），部分开盘折扣可保留。取舍：付款灵活性较低、单元选择较窄，且你继承原合同条款——包括其永久产权配额状态。请仔细阅读原始 SPA。
尽调：签约前的五项核查
- 1. 开发商往绩——已交付，而非承诺。 统计已完成（而非仅开盘）项目。一个已交付对三个在建，与八个已交付风险截然不同——我们的开发商评分正基于此。 开发商指数 →
- 2. EIA 证书——已批，而非待批。 对任何超过 80 套的项目，索取 ONEP 证书编号并核验。「待批」意味着工程在法律上尚不能开工。
- 3. 地契类型与权利负担。 在土地局确认土地地契（Chanote / Nor Sor 4 Jor 最干净）并核查抵押或留置——查册约 ฿500。
- 4. 付款对应节点，而非日期。 付款按日历日期而非工程的 SPA 有利于开发商，而非你。
- 5. 外国配额状态。 向销售询问剩余永久产权配额（49% 上限）。若接近用尽，即使广告称「可永久产权」，你的单元也将是租赁权。
当前在建项目
按入门价从指数中选取的在建项目：
Kathu · 2027
dCondo Cove
起 ฿2,500,000
Chalong · 2026
Fantasea Condo Chalong
起 ฿2,590,000
Karon · 2026
Vip Venus
起 ฿2,700,000
Wichit · 2027
Origin Place Centre Phuket
起 ฿2,920,000
Bang Tao · 2026
THE BASE Cherngtalay
起 ฿3,000,000
Chalong
Aceller Hotel & Residence
起 ฿3,250,000
Layan · 2026
Serene Condo Layan
起 ฿3,400,000
Layan · 2027
Sun Hills Layan Phuket
起 ฿3,400,000
Kamala · 2027
The Title Coralina
起 ฿3,500,000
Bang Tao · 2028
The Title Sierra
起 ฿3,500,000
深入了解
常见问题
普吉现在有多少期房项目？
我们已核实的指数追踪全岛 158 个在建期房项目，以 Bang Tao 为首，其次 Layan、Rawai、Kata 与 Karon。数字随开盘与交付变化——见实时目录。
普吉期房公寓最低价是多少？
期房公寓约 ฿2,500,000 起，中位 ฿5,000,000。最便宜的位于内陆、远离海滩区域（Kathu、Phuket Town）；沿海 Bang Tao 门槛更高。
外国人能买普吉期房吗？
可以。外国人可在楼盘 49% 配额内以永久产权购买公寓；别墅土地通过 30 年登记租赁权持有（建筑本身可拥有）。登记外国永久产权过户需已核实的 FET 汇入资金凭证。
泰国对买家有托管保护吗？
泰国法律对住宅无强制托管——分阶段付款通常直付开发商。少数开发商采用自愿托管或银行工程融资；请询问。你的实际保护是措辞严谨、按工程分期、含固定竣工日期与违约金的 SPA，以及开发商的交付记录。
开发商延期或破产怎么办？
直接的法定保护很少。你的追索是合同性的——SPA 中的延期违约金。若开发商在竣工前资不抵债，买家就已付款项属无担保债权人。这正是签约前开发商往绩与工程融资证明的重要性——我们的开发商评分基于已交付项目。
开发商付款计划如何运作？
这不是银行贷款——而是与工程节点挂钩的时间表（预订、地基、结构、外立面、装修、交房）。不查收入。「0%」方案通常已计入单价。与日历日期而非工程挂钩的合同是危险信号。
期房还是二手更好？
期房提供早期价格、单元选择与带质保的新房，但有施工与交付风险。二手（或转让现有合同）可看到真实单元并降低风险，通常价格更高。正确答案取决于开发商、工程阶段与你的时间线。
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